Pháp lý FourS Tower đã hoàn tất bước quan trọng nhất với người mua: ngày 19/9/2026, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng ban hành Công văn số 17293/SXD-QLN, xác nhận toàn bộ 2.394 căn hộ hình thành trong tương lai tại 4 tòa chung cư (lô A3-3, A3-4, A3-5, A3-10) đủ điều kiện được bán theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Chủ đầu tư pháp lý là Công ty Cổ phần Địa Cầu. Bốn lô đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2018–2019, dự án đã qua thẩm định phòng cháy chữa cháy và đã nghiệm thu phần kết cấu móng hầm. Đi kèm là các điều kiện ràng buộc chủ đầu tư: phải giải chấp trước khi ký hợp đồng, phải có bảo lãnh ngân hàng, và giới hạn thu tiền 30% – 70% – 95%.
Khi tư vấn căn hộ hình thành trong tương lai, chúng tôi nhận ra một điều: khách hàng cẩn trọng không hỏi “pháp lý có ổn không”, họ hỏi “văn bản số mấy, ai ký, ngày nào”. Bài viết này trả lời theo đúng cách đó. Mọi số hiệu dưới đây đều lấy từ toàn văn công văn của Sở Xây dựng, được đính kèm cuối bài để bạn tự đối chiếu.
Tóm tắt pháp lý Sun FourS Tower trong 60 giây
- Tình trạng: 2.394 căn đủ điều kiện được bán (Công văn 17293/SXD-QLN, 19/9/2026).
- Tên pháp lý: Tòa căn hộ chung cư tại lô đất A3-3, A3-4, A3-5 và A3-10, thuộc Dự án thành phần 3 của dự án Khu đô thị ven sông Hòa Quý – Đồng Nò, phường Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. “FourS Tower” là tên thương mại.
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Cầu. Dự án do Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group, phát triển.
- Đất: 4 giấy chứng nhận riêng cho 4 lô, cấp năm 2018 và 2019.
- Thế chấp: các lô đất đang thế chấp tại NCB và VPBank (chi nhánh Đà Nẵng). Chủ đầu tư bắt buộc giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
- Giấy phép xây dựng: công trình thuộc diện miễn cấp phép theo Luật số 135/2025/QH15.
- Người nước ngoài: chủ đầu tư không được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại dự án.
FourS Tower là dự án nào trong hồ sơ pháp lý?
Điều đầu tiên nhiều khách thắc mắc khi cầm công văn: “Sao không thấy chữ FourS Tower?”. Văn bản nhà nước luôn ghi theo tên pháp lý của công trình. Ở đây, đó là “Tòa căn hộ chung cư tại lô đất A3-3, A3-4, A3-5 và A3-10 thuộc dự án Khu đô thị ven sông Hòa Quý – Đồng Nò”. Đây là bốn tòa tháp mà thị trường gọi là FourS Tower Đà Nẵng (Tháp Bốn Mùa), phân khu cao tầng đầu tiên của Sun Riverpolis.
Cách đối chiếu chắc chắn nhất nằm ở phụ lục: mã căn trong danh sách 2.394 căn được đánh theo tòa. Lô A3-3 gồm các căn mã F1, lô A3-4 mã F5, lô A3-10 mã F2 và lô A3-5 mã F3, trùng với cách gọi tòa F1, F2, F3, F5 khi bán hàng.
| Lô đất | Tòa | Diện tích khu đất | Tổng diện tích sàn xây dựng | Số căn đủ điều kiện bán | Diện tích sàn nhà ở |
|---|---|---|---|---|---|
| A3-3 | F1 | 3.150 m² | 45.797,1 m² | 509 căn | 28.445,2 m² |
| A3-4 | F5 | 4.173 m² | 58.670,3 m² | 639 căn | 36.927,4 m² |
| A3-10 | F2 | 3.910 m² | 55.458,4 m² | 607 căn | 34.633,2 m² |
| A3-5 | F3 | 4.173 m² | 57.917,9 m² | 639 căn | 36.190,8 m² |
| Tổng | 4 tòa | 15.406 m² | 2.394 căn | 136.196,6 m² |
Nguồn: Công văn 17293/SXD-QLN, mục I và mục III.
Mỗi tòa có quy mô 2 tầng hầm, 20 tầng nổi và tum thang, chiều cao 77,95 m. Một chi tiết nhỏ trong phụ lục: mã tầng không có tầng 4, 13 và 14 mà dùng các ký hiệu 3A, 12A, 12B. Khi xem mặt bằng căn hộ, bạn sẽ gặp đúng các ký hiệu này.
Văn bản 17293/SXD-QLN xác nhận những gì?
Công văn do Phó Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Tuấn ký thay Giám đốc ngày 19/9/2026, gửi Công ty Cổ phần Địa Cầu. Văn bản được ban hành trên cơ sở hai đề nghị của chủ đầu tư (Công văn 153/2026/CV/DCC ngày 20/7/2026 và 175/2026/CV/DCC ngày 12/9/2026) và ý kiến của 4 cơ quan:
- Thuế thành phố Đà Nẵng (Công văn 6954/DAN-CNTK ngày 29/7/2026);
- Văn phòng đăng ký đất đai (Công văn 5745/VPĐK-KTĐC ngày 28/7/2026);
- Sở Nông nghiệp và Môi trường (Công văn 11077/SNNMT-QLĐĐ ngày 10/8/2026 và 13223/SNNMT-KTĐ ngày 10/9/2026);
- UBND phường Ngũ Hành Sơn (Công văn 4072/UBND-KTHTĐT ngày 03/8/2026).
Kết luận tại mục IV: 2.394 căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nói đơn giản, đây là “giấy thông hành” để chủ đầu tư được nhận cọc và ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Trước mốc này, mọi khoản “giữ chỗ” chỉ là thỏa thuận nguyện vọng.
Trong danh sách nơi nhận có ghi “Trang TTĐT Sở Xây dựng (đăng tải)”. Nghĩa là văn bản thuộc diện công khai, người mua có thể tự tra cứu trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Đà Nẵng mà không phụ thuộc vào lời của bất kỳ ai, kể cả chúng tôi.
Bảng tổng hợp các văn bản pháp lý của FourS Tower
| Nhóm | Văn bản | Cơ quan ban hành | Ngày | Nội dung |
|---|---|---|---|---|
| Chủ trương đầu tư | QĐ 7014/QĐ-UBND | UBND TP. Đà Nẵng | 15/10/2016 | Chủ trương đầu tư dự án |
| QĐ 1909/QĐ-UBND | UBND TP. Đà Nẵng | 11/5/2018 | Điều chỉnh chủ trương đầu tư | |
| QĐ 2755/QĐ-UBND | UBND TP. Đà Nẵng | 24/6/2026 | Chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư | |
| QĐ 148/QĐ/2026-DCC | Công ty CP Địa Cầu | 15/7/2026 | Phê duyệt Dự án thành phần 3 | |
| Quy hoạch – thiết kế | QĐ 2451/QĐ-UBND | UBND TP. Đà Nẵng | 07/11/2023 | Quy hoạch phân khu Ven sông Hàn và bờ Đông, tỷ lệ 1/2000 |
| QĐ 5563/QĐ-UBND | Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng | 05/10/2017 | Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (lần thứ 5) | |
| QĐ 3689/QĐ-UBND | UBND TP. Đà Nẵng | 17/8/2019 | Thiết kế đô thị và quy định quản lý kiến trúc | |
| TB 12666/SXD-CPXD | Sở Xây dựng | 11/7/2026 | Kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi | |
| QĐ 150/2026/QĐ/DCC | Công ty CP Địa Cầu | 17/7/2026 | Phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai | |
| Đất đai | GCN CO 001524 | Sở TN&MT Đà Nẵng | 09/8/2018 | Lô A3-3 |
| GCN CO 001525 | Sở TN&MT Đà Nẵng | 09/8/2018 | Lô A3-4 | |
| GCN CO 001526 | Sở TN&MT Đà Nẵng | 09/8/2018 | Lô A3-5 | |
| GCN CP 912579 | UBND TP. Đà Nẵng | 12/6/2019 | Lô A3-10 | |
| An toàn – kỹ thuật | CV 629/TC-QC | Cục Tác chiến | 21/10/2025 | Chấp thuận độ cao tĩnh không |
| CV 518/TĐ-PCCC | Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH, Công an TP. Đà Nẵng | 23/7/2026 | Thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy | |
| Thi công | TB 151/TB-GĐ-APC | Chủ đầu tư | 18/7/2026 | Thông báo khởi công 4 tòa |
| Biên bản nghiệm thu | Chủ đầu tư, tư vấn giám sát, nhà thầu | – | Nghiệm thu hoàn thành kết cấu móng hầm 4 tòa | |
| Điều kiện bán | CV 17293/SXD-QLN | Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng | 19/9/2026 | 2.394 căn đủ điều kiện được bán |
Toàn bộ số hiệu, ngày tháng trong bảng được trích từ mục II của Công văn 17293/SXD-QLN.
Sổ đỏ dự án FourS Tower đã có chưa?
Có. Cả bốn lô đất đều đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ba lô A3-3, A3-4, A3-5 được cấp ngày 09/8/2018, lô A3-10 (tòa F2) được cấp ngày 12/6/2019. Nghĩa là quỹ đất đã có giấy chứng nhận từ nhiều năm trước khi dự án ra mắt tháng 3/2026.
Cần phân biệt hai loại “sổ”. Sổ của lô đất là giấy chứng nhận cấp cho khu đất xây dựng tòa nhà, và đã có. Sổ hồng của từng căn hộ được cấp cho người mua sau khi bàn giao và hoàn tất thủ tục. Luật buộc chủ đầu tư giữ lại tối thiểu 5% giá trị hợp đồng cho tới khi người mua nhận giấy chứng nhận. Đó là “chốt chặn” để việc làm sổ không bị bỏ lửng.
Dự án đang thế chấp ngân hàng có rủi ro cho người mua không?
Công văn ghi minh bạch: chủ đầu tư đã thế chấp giấy chứng nhận của cả bốn lô A3-3, A3-4, A3-5, A3-10 tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB), Chi nhánh Đà Nẵng. Riêng lô A3-5 còn được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Chi nhánh Đà Nẵng.
Thế chấp đất để vay vốn thi công là thông lệ của ngành. Điều người mua cần quan tâm là cơ chế bảo vệ, và Sở Xây dựng đã ghi rõ tại mục V: nếu chủ đầu tư có nhu cầu bán căn hộ đang thế chấp thì phải giải chấp căn hộ và phần quyền sử dụng đất tương ứng trước khi ký hợp đồng mua bán (khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023). Hai ngân hàng nhận thế chấp cũng nằm trong danh sách nơi nhận công văn.
Kinh nghiệm thực tế của chúng tôi: khi ký hợp đồng mua bán, hãy đề nghị xem văn bản giải chấp hoặc xác nhận của ngân hàng đối với đúng mã căn của bạn. Đây là yêu cầu chính đáng, không phải “làm khó” bên bán.
Mua FourS Tower có được ngân hàng bảo lãnh không?
Có, và đây là nghĩa vụ bắt buộc. Công văn 17293/SXD-QLN yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản. Cơ chế này hiểu đơn giản: nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại khoản tiền người mua đã ứng trước, theo hợp đồng bảo lãnh.
Theo hồ sơ bán hàng mà đơn vị phân phối công bố, Techcombank đã có văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho người mua FourS Tower từ ngày 26/9/2026. Thư bảo lãnh được cấp cho từng căn sau khi ký hợp đồng mua bán. Khi nhận thư, hãy kiểm tra đúng họ tên, mã căn và số hợp đồng.
Chính sách bán hàng hiện có tùy chọn “từ chối bảo lãnh” để nhận thêm 1% chiết khấu. Quan điểm tư vấn của chúng tôi: nếu bạn thanh toán theo tiến độ dài hạn, nên giữ bảo lãnh, vì đó là lớp bảo vệ tiền của chính bạn.
Chủ đầu tư được thu tiền tối đa bao nhiêu trước khi giao nhà?
Mục V của công văn nhắc lại các giới hạn thanh toán theo luật. Chúng tôi tóm lại thành bốn con số bạn nên nhớ:
| Mốc | Giới hạn chủ đầu tư được thu |
|---|---|
| Đặt cọc | Không quá 5% giá bán, chỉ khi căn hộ đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh |
| Lần thanh toán đầu | Không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền cọc) |
| Trước khi bàn giao nhà | Tổng không quá 70% giá trị hợp đồng |
| Trước khi người mua có sổ hồng | Tổng không quá 95% giá trị hợp đồng |
Đây cũng là lý do chính sách “thanh toán 70% nhận nhà” tại FourS Tower được thiết kế khớp với khung pháp luật. Bạn có thể đọc thêm về chính sách Sun Early Key thanh toán 70% nhận nhà. Ngoài ra, chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì 2% (Điều 153 Luật Nhà ở 2023) và báo cho Sở Xây dựng trong vòng 5 ngày kể từ khi mở tài khoản.
FourS Tower có giấy phép xây dựng không?
Theo mục II của công văn, công trình thuộc trường hợp miễn cấp phép xây dựng theo Luật số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025. Miễn giấy phép không có nghĩa là bỏ qua bước kiểm soát. Dự án vẫn trải qua chuỗi thẩm định: Sở Xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (Thông báo 12666/SXD-CPXD ngày 11/7/2026), chủ đầu tư phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai (Quyết định 150/2026/QĐ/DCC ngày 17/7/2026), cơ quan PCCC thẩm định thiết kế phòng cháy (518/TĐ-PCCC ngày 23/7/2026) và Cục Tác chiến chấp thuận độ cao tĩnh không (629/TC-QC ngày 21/10/2025).
Về thi công, chủ đầu tư đã có Thông báo khởi công số 151/TB-GĐ-APC ngày 18/7/2026. Công văn cũng ghi nhận biên bản nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công kết cấu móng hầm của cả bốn tòa. Hình ảnh công trường được chúng tôi cập nhật định kỳ tại trang tiến độ Sun FourS Tower.
Còn điểm nào trong hồ sơ người mua nên biết?
Một tài liệu pháp lý đáng tin là tài liệu không giấu chi tiết bất lợi. Ở mục “Thông tin khác”, công văn liệt kê hai văn bản mà chúng tôi nghĩ người mua nên được biết:
- Quyết định số 3186/QĐ-XPHC ngày 02/7/2026 của Chủ tịch UBND phường Ngũ Hành Sơn về xử phạt vi phạm hành chính, kèm giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước ngày 03/7/2026. Công văn không nêu nội dung vi phạm. Việc hồ sơ ghi nhận đã nộp tiền cho thấy quyết định này đã được thi hành trước khi Sở Xây dựng kết luận dự án đủ điều kiện bán.
- Thông báo nộp tiền số 10036/TB-DAN ngày 18/9/2026 của Thuế thành phố Đà Nẵng, về tiền sử dụng đất phải nộp do điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với Khu 3-3 của dự án.
Cả hai văn bản đều được Sở Xây dựng xem xét trong quá trình thẩm tra, và kết luận cuối cùng vẫn là 2.394 căn đủ điều kiện bán.
Người nước ngoài, Việt kiều có mua được căn hộ FourS Tower không?
Công văn ghi rõ: chủ đầu tư không được phép bán nhà ở tại dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền mua nhà phụ thuộc vào giấy tờ nhân thân, quốc tịch cụ thể. Bạn nên gửi hồ sơ để phòng pháp chế của chủ đầu tư kiểm tra trước khi đặt cọc.
Hợp đồng mua bán FourS Tower phải tuân thủ những quy định nào?
Theo công văn, hợp đồng mua bán phải thực hiện theo Điều 44, 45, 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Chủ đầu tư còn phải công khai thông tin dự án (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) và báo cáo định kỳ tình hình triển khai cho Sở Xây dựng. Hai tòa F1 và F5 đã ký hợp đồng mua bán với những khách hàng đầu tiên từ tháng 9/2026. Tòa F2 ra mắt ngày 26/9/2026, một tuần sau khi có công văn.
Nếu bạn đang chuẩn bị xuống tiền, đây là checklist năm phút chúng tôi vẫn đưa cho khách trước buổi ký:
- Đối chiếu mã căn của bạn trong phụ lục danh sách 2.394 căn của Công văn 17293/SXD-QLN.
- Kiểm tra diện tích thông thủy trong hợp đồng khớp với phụ lục.
- Yêu cầu xác nhận căn đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
- Nhận và kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng đúng tên, đúng mã căn.
- Đọc kỹ tiến độ thanh toán, đảm bảo không vượt các mốc 30% – 70% – 95%.
Quy trình đầy đủ từ đặt chỗ tới nhận nhà có trong hướng dẫn mua căn hộ Sun FourS Tower từ A–Z.
Diện tích căn hộ theo hồ sơ pháp lý là bao nhiêu?
Phụ lục công văn liệt kê đủ 2.394 mã căn, mỗi căn có hai con số: diện tích thông thủy và tổng diện tích sàn xây dựng. Theo phụ lục, diện tích thông thủy nhỏ nhất khoảng 30,1 m² (căn Studio ở tòa F1, F2). Lớn nhất khoảng 209,8 m² ở tòa F5 và 209 m² ở tòa F3, thuộc nhóm căn đặc biệt. Đây là số liệu đáng tin hơn bất kỳ tờ rơi nào, vì đã được cơ quan nhà nước xác nhận. Hãy dùng nó để đối chiếu với mặt bằng căn Studio và 1PN+ hoặc căn bạn đang quan tâm.
Về giá, hồ sơ pháp lý không quy định giá bán. Mức giá niêm yết hiện hành và cách tính chiết khấu được chúng tôi cập nhật riêng tại bài giá bán Sun FourS Tower.
Ai đứng sau dự án: Công ty Cổ phần Địa Cầu hay Sun Group?
Cả hai, ở hai vai trò khác nhau. Công ty Cổ phần Địa Cầu là chủ đầu tư pháp lý. UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận nhà đầu tư tại Quyết định 2755/QĐ-UBND ngày 24/6/2026, và mọi văn bản pháp lý đều đứng tên doanh nghiệp này. Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group, là đơn vị phát triển và công bố ra mắt FourS Tower tháng 3/2026, theo thông tin trên website Sun Group và VnExpress. Tìm hiểu thêm về hành trình của chủ đầu tư Sun Group tại Đà Nẵng.
Một lưu ý về địa chỉ: từ khi Đà Nẵng sắp xếp đơn vị hành chính, công văn ghi địa chỉ dự án là phường Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng (khu vực Hòa Quý trước đây). Vị trí thực tế vẫn là giao điểm Minh Mạng – Nguyễn Phước Lan.
Câu hỏi thường gặp về pháp lý FourS Tower
Pháp lý FourS Tower hiện nay thế nào? Đã đủ điều kiện bán. Sở Xây dựng Đà Nẵng xác nhận 2.394 căn đủ điều kiện được bán tại Công văn 17293/SXD-QLN ngày 19/9/2026.
Số hiệu đúng của văn bản là 17293 hay 17239? 17293/SXD-QLN. Đây là số in trên bản gốc công văn ngày 19/9/2026.
Chủ đầu tư FourS Tower là ai? Công ty Cổ phần Địa Cầu là chủ đầu tư pháp lý. Dự án do Sun Property (Sun Group) phát triển.
FourS Tower có sổ đỏ chưa? Bốn lô đất đã có giấy chứng nhận cấp năm 2018 và 2019. Sổ hồng từng căn được cấp cho người mua sau khi bàn giao.
Dự án có đang thế chấp ngân hàng không? Có, tại NCB và VPBank chi nhánh Đà Nẵng. Chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán.
FourS Tower có giấy phép xây dựng không? Công trình thuộc diện miễn cấp phép xây dựng theo Luật số 135/2025/QH15, đã qua thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thẩm định PCCC.
Có bảo lãnh ngân hàng cho người mua không? Có. Bảo lãnh là nghĩa vụ bắt buộc theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản và được yêu cầu trong công văn.
Đặt cọc tối đa bao nhiêu? Không quá 5% giá bán, và chỉ được thu khi căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh.
Người nước ngoài có mua được không? Không. Công văn không cho phép bán nhà ở tại dự án cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Bốn tòa có cùng pháp lý không? Có. Cả bốn tòa F1, F2, F3, F5 được xác nhận đủ điều kiện bán trong cùng một văn bản.
Nguồn tham khảo
- Công văn số 17293/SXD-QLN ngày 19/9/2026 của Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng về điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại lô đất A3-3, A3-4, A3-5 và A3-10, dự án Khu đô thị ven sông Hòa Quý – Đồng Nò (kèm phụ lục danh sách 2.394 căn).
- Sun Group – Sun Group ra mắt phân khu FourS Tower tại trung tâm Nam Đà Nẵng (18/03/2026): sungroup.com.vn
- VnExpress – Sun Group ra mắt khu căn hộ FourS Tower tại Nam Đà Nẵng (19/03/2026) và Tháp F2 FourS Tower ghi nhận gần 1.400 lượt đặt chỗ (09/2026): vnexpress.net
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 6, 24, 26, 44–46); Luật Nhà ở 2023 (Điều 153, khoản 2 Điều 183).
Toàn văn Công văn số 17293/SXD-QLN của Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng (76 trang, gồm phụ lục danh sách 2.394 căn hộ đủ điều kiện được bán) được đính kèm bên dưới bài viết. Bạn có thể tải về, tìm mã căn mình quan tâm và đối chiếu trực tiếp. Nếu cần hỗ trợ đọc văn bản hoặc kiểm tra hồ sơ giải chấp, bảo lãnh của một căn cụ thể, Phòng Kinh doanh FourS Tower Đà Nẵng luôn sẵn sàng qua hotline 0888 883 840.
